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弘阳千亿梦未圆:规模虚胖权益占比不足一半,“二代”曾俊凯接班曾为乐队主唱
时间:2021-06-18 来源:百姓资讯网

(右一为弘阳地产“二代”曾俊凯)

伴随着中国地产创一代退休、卸任,中国房企正密集面临二代接班。正荣地产欧宗荣之子欧国伟、合生创展朱孟依之女朱桔榕、佳兆业郭英成之子郭晓群……地产“二代”越来越多走向台前。

如果说高管的出走与加入,是一把把无形的尺子,衡量着“二代”接班后的人心向背;那么会计师的财务报表则是一把把有形的尺子,衡量着“二代”们的经营业绩。

特别是随着财报季的结束,地产二代的考卷分数再次公之于众。

他们之中,谁能堪当大任,谁又困难重重?搜狐财经即日起推出《“房二代”交卷时,金榜谁题名》系列专题,带您走进地产“二代”们的光环与烦恼。

此为专题第十期,主角是弘阳地产曾俊凯。

6月11日,有市场消息称,弘阳商业集团总裁沈嘉颖因个人原因提出离职。

这是自去年11月以来,弘阳第4位离职的管理层。弘阳的人事变动持续上演。在董事层面,过去半年就有张良、何捷、蒋达强先后离任。

与弘阳集团管理层大变动同步发生的,是弘阳“二代”曾俊凯的接班路。

今年2月,弘阳地产宣布,董事会主席曾焕沙之子曾俊凯接替蒋达强,担任执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁。

明星经理人离任后,年仅27岁的“二代”曾俊凯能否担当重任,带领弘阳迈入“千亿俱乐部”?

明星经理人频频离职背后

在过去几年,弘阳地产常被描述为黑马。

弘阳地产创始人曾焕沙为侨眷,祖籍福建南安。1995年在南京浦口区创建红太阳商业大世界,以家居建材起家,后来转入房地产行业。

事实上,创立于1996年的弘阳地产,在2017年之前,都还只是一家在全国知名度有限的房企。2017年,弘阳地产销售额刚刚满百亿。

弘阳地产“大跃进”始于2017年在无锡举行的一次高管年中工作会议。这次会议上,曾焕沙首次提出2020年达到千亿规模的目标。

曾焕沙指出,弘阳集团确立了“2020战略”总体方向,即地产实现‘千亿规模’,商业完成‘百店计划’。

为实现目标,老板曾焕沙陆续请来大批明星经理人,助力弘阳跨进千亿俱乐部。

此后两年,共有包括张良、蒋达强、罗艳兵、陈彬、邹高武、鄂宇、何爱华、邹俊、徐佳彦、林晨在内的九名高管宣布入职。其中,蒋达强、陈彬、邹高武均来自旭辉。

然而,这个团队仅仅合作了一年多便走向了分裂,留下一个尚未完成的千亿目标。

第一个离开的是张良。2020年11月22日,弘阳地产公告宣布,张良因欲分配更多时间于个人事务上,已提出辞任非执行董事及董事会薪酬委员会成员职务。

2021年初,由于工作调动原因,何捷辞任弘阳地产执行董事、行政总裁,由袁春接任。据悉,何捷并未离开,而是被调往集团任职。

2月26日,弘阳地产、弘阳服务分别发布公告,称公司非执行董事蒋达强先生因个人事业发展原因,于当日分别辞任非执行董事。

蒋达强辞任后,弘阳地产宣布,其所空缺出来的职位,交由董事会主席曾焕沙之子曾俊凯接替,其已获委任为执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁。

“二代”接班路清晰,曾担任乐队主唱

资料显示,弘阳创始人曾焕沙共有一子一女。按照规划,儿子曾俊凯将接班地产公司,女儿曾子熙则主管弘阳物业板块。去年分拆弘阳服务上市后,曾子熙被委任为执行董事兼副总裁。

儿子曾俊凯出生于1994年,作为一名90后,他曾一度梦想成为一名歌手。

资料显示,曾俊凯毕业于宾夕法尼亚大学沃顿商学院,属于常春藤名校,全球顶尖商学院。

媒体报道称,在校期间,曾俊凯还是宾大安可无伴奏合唱团核心主唱,在大学期间组织了5场演唱会,参与了21场表演。

毕业后,曾俊凯没有直接进入弘阳地产,而是自己跑到北京投简历,在一家金融公司做实习生。他的工作包括整理基础资料、撰写投资报告、做上市公司财务分析、拜访客户……

一段时间后,曾俊凯开始进入弘阳,陆续在集团运营部、战略投资部、财务部进行轮岗,先后参与企业上市、融资发债、战略研究等。

媒体报道显示,曾俊凯过去一直很低调,在网上资料寥寥,仅有参加弘阳地产港交所IPO通过聆讯后发布会时的一张官方合照。

2018年10月,曾俊凯被派往了成都公司任总经理。根据弘阳地产发展规划,成都仅属于一家三线公司,仅有两三个项目。

2021年初,曾俊凯回到弘阳大本营南京公司任职,担任总经理。如今,随着曾俊凯升格成为副总裁,接班计划也逐渐明朗。

在二代上位过程中,弘阳的经理人天团也宣告解散,仅剩联席总裁袁春一人。

规模“虚胖”,销售额权益占比仅47%

明星经理人加入后,弘阳地产进入销售业绩高速增长期,从2017年刚破100亿增长至2020年的865亿元。

2017年至2019年,弘阳地产分别实现销售额257.3亿元、473.4亿元及651.5亿元。

不过,本该是完成千亿目标之年的2020年,弘阳地产却主动降速,最终实现销售额865亿,完成年初业绩会制定的750亿元目标。

弘阳的业绩增长秘密,在于合作开发。如果观察其权益销售额可以发现,2017至2019年,弘阳地产3年来权益销售额仅为164亿元、288亿元和349亿元。

2020年报显示,弘阳地产旗下在售和待售出的约188个项目中,仅有15个项目由弘阳地产100%拥有,占比仅8%。

与此同时,弘阳地产的非控股权益由2019年的41.59亿元上涨至2020年的122.23亿元,一年时间翻了几乎3倍,且非控股权益占权益总额为44.6%。

克而瑞发布的2020年房企销售排行榜单显示,2020年弘阳地产全口径销售金额为865.1亿元,权益销售额406.6亿元,权益占比约47%。在2019年,权益销售占比为75%。

从拿地方面即可看出弘阳的合作开发模式。近期“两集中”供地的22城中,弘阳多次以联合体方式出现在拿地名单中。

在重庆,融创+弘阳+中梁联合体分别以3.29亿元和8亿元拿下巴南区两宗组团地块;在广州,弘阳置地和招商局的联合体,以35.9亿摘得白云石门街地块,这也是弘阳地产首次在广州公开拿地。

5月20和21日,南京迎来集中供地出让,其中南京汤山 NO.2021G48号 R2类地块,经过19轮激烈竞价达到熔断价,22日通过摇号,弘阳以总价13.2亿元总价收入。

不再提千亿目标,净利率四年降10个百分点

年报显示,2020年弘阳地产地产实现营业收入201.6亿元,净利润18.5亿元。

尽管弘阳地产销售仍保持增长,但是企业的毛利率和净利率却逐年下滑,2017-2020年,弘阳地产的销售毛利润率分别约为40.6%、31.2%、25.1%、22.4%,净利率分别约为19.5%、14.3%、10.8%、9.2%。

业内人士认为,“增收不增利”是弘阳地产大规模扩张的直观表现。在市场 竞争愈发激烈的环境中,非控股权益增高及拿地价格攀高,会吞噬利润。

对此,弘阳地产联席总裁袁春表示,毛利率下降和整个房地产行业的趋势相关,现在土地市场火热,销售端限价,地产开发的毛利空间被锁定,公司不太可能摆脱大势。

关于“千亿”目标,弘阳如今已不再提及。在今年3月30日召开的业绩沟通会上,弘阳地产首席财务官申广平表示,2021年希望保持不低于15%的规模增长。按此计算,今年销售目标为995亿元,仍未触及千亿。

6月9日,弘阳地产发布未经审核数据,今年前5月,弘阳地产实现销售额396.1亿元,实现销售面积235.27万平方米。据此计算,前五个月目标完成率为39.8%。

负债方面,截至2020年底,弘阳地产的总借贷额为323.1亿元。其中计息银行贷款及其他借款约220.5亿元,优先票据约102.6亿元。

截至期末,弘阳地产的净负债率为50.3%,较2019年末的70.4%下降20.1个百分点;剔除合同负债后的资产负债率为69.4%,现金短债比约为1.62倍,尚未触及“三道红线”。